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融创正式接手海口万达城,为融资将部分股权质押给资管公司

文 | 财联社 李洁

记者独家获悉,本应在2017年完成交割的海口万达城,直到最近万达商管才正式退出,并交由融创集团接手。

据财联社了解,此次接盘海口万达城的公司为三亚青田旅游产业有限公司(简称“三亚青田”),其大股东为国泰元鑫资产管理有限公司,持股50%;其次是三亚盘龙置业发展有限公司(简称“盘龙置业”),持股35%;融创房地产集团间接持股15%。

值得关注的是,融创此前接手的位于无锡、广州等地的十余个万达文旅城,均由融创方面100%持股,为何海口万达城融创方面仅持有15%?

接近融创集团的知情人士对财联社记者透露,虽然盘龙置业在股权上与融创没有直接关系,但其实盘龙置业是融创的子公司。

“此外,融创是为了融资将三亚青田公司部分股权抵押给国泰资管,但海口万达城依旧是由融创操盘并持有的。”上述人士说。

“这其实是明股实债的一种方式。资管公司表面是股权投资,实质上是债权投资,具有刚性兑付的保本约定。”一位从事公司证券的律师表示。

目前,融创方面以及盘龙置业均将三亚青田公司150万股股权质押给国泰元鑫资管公司,共占总股本的30%。

“今年以来监管层对于房地产信托基金类的监管比较严厉,融创拿一部分股权出质,可以避开监管,让资管公司通过银行委贷或直接股东借款的方式给目标公司发放贷款。”一位研究机构的分析师告诉财联社。

两年前的2017年7月,融创房地产以438.44亿元收购万达商业13个文化旅游项目公司91%的股权。2018年10月,融创再次以62.81亿元收购上述文旅项目剩余的9%股权,也就是说,融创以总计501.25亿元的价格收购了万达13个文旅项目的全部股权。

在收购协议公告后,2017年西双版纳、南昌、无锡、哈尔滨、合肥、成都、桂林、广州8个万达文旅项目完成交割给融创,而济南、昆明、海口、青岛、重庆地区的万达文旅项目交割延迟。

随后在2018年,青岛、重庆、昆明的万达文旅项目陆续交割给融创,但海口万达城以及济南万达城的股权却迟迟没有完成交割。

业内普遍认为,交割延期是受到项目建设进程影响。

2016年11月30日,万达集团宣布将投资500亿元在海口市建设万达城,项目预计2020年年底前开业。万达方面称,这将是文化旅游面积最大、唯一滨海的万达城。

财联社获悉,海口万达文旅项目是融创在收购时唯一一个待建的项目。

一位接近万达的人士告诉财联社,海口文旅城迟迟没有做交割,一方面与财务方面有关,另一方面也与海南重大政策规划调整更改有关。

2018年,海南省委省政府决定设立开口江东新区,将其作为建设中国(海南)自由贸易试验区重点先行区域。而海口万达城项目正处于该规划区域内。

同年4月,根据《海口市人民政府关于加强东海岸片区范围内项目建设管控的通知》要求,“从即日起暂停该片区范围内的开发项目规划报建审批工作;该片区已取得规划许可证尚未建设的项目一律停工;已动工项目要求重新核对设计和立面,嘉庆风貌管控。”

有媒体报道称,原先规划为海口万达城的整个区域,现在都已变为江东新区。江东新区里都是产业用地、市政配套、商服用地等,已经没有住宅用地。

而根据融创公告,海口万达城总建筑面积为400.82万平方米,其中销售部分的建筑面积为353万平方米,占比高达88%。持有面积为47.82万平方米,持有部分的业态为旅游小镇、主体乐园、室外水乐园以及酒店等。

“当时收购时的条件,与后期交割时的条件不一致,造成了交易延迟。”上述分析师表示,“现在海口万达城已经完成交割,证明交易双方已经谈妥。”

迄今为止,在万达转让予融创的13个文旅项目中,仅剩济南万达城未完成交割。